Golden Visa, αναγέννηση ακινήτων και smart buildings: οι προκλήσεις και οι ευκαιρίες στην ελληνική αγορά

DMN Properties
25 Μαΐ
διαβάστηκε 4 λεπτά

Από την τοποθέτηση της Λιλιάνας Κουλουμπή στο 4th Real Estate Conference του capital.gr x Forbes

Η ελληνική αγορά ακινήτων βρίσκεται σε φάση μετάβασης, με τη Golden Visa να εξελίσσεται συνεχώς και να ενσωματώνει νέα επενδυτικά μοντέλα. Στο 4th Real Estate Conference του capital.gr x Forbes, η Λιλιάνα Κουλουμπή, Corporate Governance Officer & Head of Legal Operations της DOMINION GROUP, σκιαγράφησε το πώς η νέα υποκατηγορία της Golden Visa, που αφορά αλλαγές χρήσης υφιστάμενων ακινήτων και ανακαινίσεις, αλλάζει το τοπίο.

Η νέα υποκατηγορία της Golden Visa: μια αναδυόμενη αγορά

Όπως επεσήμανε, η συγκεκριμένη υποκατηγορία ενεργοποιήθηκε ουσιαστικά τα τελευταία 1,5 χρόνια, μετά την έκδοση των κανονιστικών οδηγιών του Υπουργείου στα τέλη του 2024. Πρόκειται για ένα ειδικό segment του προγράμματος που επιτρέπει την απόκτηση Golden Visa μέσω επενδύσεων ύψους 250.000 ευρώ – σημαντικά χαμηλότερα από το βασικό πλαίσιο των 400.000 ή 800.000 ευρώ – υπό την προϋπόθεση ότι το ακίνητο υφίσταται αλλαγή χρήσης και εντάσσεται στο οικιστικό απόθεμα.

Σήμερα, το συγκεκριμένο κομμάτι εκτιμάται ότι αντιστοιχεί περίπου στο 15%–20% της συνολικής αγοράς Golden Visa. Αν και πρόκειται για μη mainstream κατηγορία, εμφανίζει ισχυρή δυναμική ανάπτυξης και αναμένεται να αποτελέσει έναν από τους ταχύτερα αναπτυσσόμενους πυλώνες του προγράμματος τα επόμενα χρόνια.

Από την ανάπτυξη στη «ανακύκλωση» ακινήτων

Η σημασία της νέας αυτής κατηγορίας δεν περιορίζεται μόνο στο επενδυτικό ενδιαφέρον. Αντίθετα, συνδέεται άμεσα με τη βιωσιμότητα και την κυκλική οικονομία.

Η κα Κουλουμπή τόνισε ότι:

Δεν δημιουργούνται νέα κτίρια.
Αξιοποιούνται υπάρχοντα, συχνά ανενεργά ακίνητα, κυρίως σε αστικά κέντρα.
Μέσω ανακατασκευής και αλλαγής χρήσης, τα ακίνητα επανεισάγονται στην αγορά.

Η προσέγγιση αυτή συμβάλλει:

Στην αύξηση του διαθέσιμου αποθέματος κατοικιών, ιδιαίτερα σημαντικό σε περιβάλλον στεγαστικής πίεσης.
Στην αναβάθμιση της ποιότητας των ακινήτων, τόσο ενεργειακά όσο και λειτουργικά.
Στην αξιοποίηση παλαιού αποθέματος, το οποίο αποτελεί μεγάλο μέρος της ελληνικής αγοράς.

Σημαντικό είναι επίσης ότι τα ακίνητα αυτά διατίθενται αποκλειστικά για μακροχρόνια μίσθωση και όχι για βραχυχρόνες μισθώσεις τύπου Airbnb, γεγονός που ενισχύει – έστω και περιορισμένα – την προσφορά κατοικιών για μόνιμη κατοικία.

Ωστόσο, όπως υπογράμμισε, το μέτρο δεν αρκεί από μόνο του για να επιλύσει τη στεγαστική κρίση, αλλά λειτουργεί υποστηρικτικά και απαιτείται συνδυασμός πολιτικών.

Οι ιδιαιτερότητες των διατηρητέων ακινήτων

Ιδιαίτερη αναφορά έγινε στα διατηρητέα ακίνητα, τα οποία εντάσσονται επίσης στο πρόγραμμα. Εδώ, όμως, ανακύπτουν σημαντικές προκλήσεις:

Πολύπλοκες διαδικασίες αδειοδότησης
Εμπλοκή αρχαιολογικών υπηρεσιών
Δυσκολία πρόβλεψης κόστους

Η επενδυτική «άσκηση» σε αυτές τις περιπτώσεις είναι συχνά δύσκολη, καθώς το τελικό οικονομικό αποτέλεσμα είναι αβέβαιο και επηρεάζεται από απρόβλεπτους παράγοντες.

Γραφειοκρατία και ανωριμότητα ακινήτων: τα βασικά εμπόδια

Σύμφωνα με την κα Κουλουμπή, το πρώτο σοκ που βιώνει ένας ξένος επενδυτής είναι η ελληνική γραφειοκρατία. Η Golden Visa απαιτεί αυστηρή συμμόρφωση με συγκεκριμένο νομικό πλαίσιο, γεγονός που σημαίνει ότι:

Δεν αρκεί το ακίνητο να είναι ελκυστικό ή εντός budget.
Πρέπει να πληροί συγκεκριμένες νομικές και τεχνικές προϋποθέσεις.

Σε αυτό το πλαίσιο, το due diligence (νομικός και τεχνικός έλεγχος) είναι κρίσιμος παράγοντας, καθώς οι επενδυτές – συχνά εξ αποστάσεως – χρειάζονται διαφάνεια, καθοδήγηση και αξιόπιστη πληροφόρηση.

Ένα από τα σημαντικότερα προβλήματα της αγοράς είναι η ανωριμότητα των ακινήτων:

Ακίνητα χωρίς καθαρούς τίτλους
Ζητήματα στο Κτηματολόγιο
Πολεοδομικές εκκρεμότητες

Αυτό έχει ως αποτέλεσμα να διατίθενται στην αγορά ακίνητα που δεν μπορούν να ολοκληρώσουν άμεσα μια συναλλαγή, οδηγώντας σε καθυστερήσεις και, σε ορισμένες περιπτώσεις, σε αποχώρηση επενδυτών.

Παρά τη βελτίωση μέσω της ψηφιοποίησης, εξακολουθεί να υπάρχει κατακερματισμός υπηρεσιών και έλλειψη ενιαίου συντονισμού, γεγονός που επιβαρύνει τη διαδικασία.

Smart buildings και data: μια νέα, σύνθετη πρόκληση

Ένα ακόμη κρίσιμο θέμα που αναδείχθηκε είναι η ταχεία είσοδος των smart buildings στην αγορά και η διαχείριση των δεδομένων που αυτά παράγουν.

Η κα Κουλουμπή εκτίμησε ότι θεσμικά η αγορά δεν είναι ακόμη έτοιμη να διαχειριστεί αυτή τη νέα πραγματικότητα. Το ρυθμιστικό πλαίσιο βρίσκεται ακόμη σε εξέλιξη, με το EU AI Act να αποτελεί μια πρόσφατη εξέλιξη (2024), με σταδιακή εφαρμογή έως το 2026.

Τα smart buildings:

Συλλέγουν δεδομένα για τη συμπεριφορά των χρηστών
Ελέγχουν λειτουργίες όπως φωτισμό, θέρμανση, πρόσβαση
Συχνά χρησιμοποιούν βιομετρικά στοιχεία (Face ID, δακτυλικά αποτυπώματα)

Αυτό, όμως, συνεπάγεται αυξημένους κινδύνους:

Παραβίαση προσωπικών δεδομένων
Κυβερνοεπιθέσεις
Κακή χρήση ή διαρροή πληροφοριών

Η κα Κουλουμπή ανέφερε χαρακτηριστικά ότι ακόμη και οικιακές συσκευές (όπως ρομποτικές σκούπες) έχουν εμπλακεί σε περιστατικά συλλογής και διαρροής εικόνων χρηστών, υπογραμμίζοντας τη σοβαρότητα του θέματος.

Ο νέος ρόλος των developers και property managers

Η μετάβαση αυτή δημιουργεί έναν νέο ρόλο για τους επαγγελματίες του real estate. Οι developers και οι property managers δεν περιορίζονται πλέον στην κατασκευή και διαχείριση ακινήτων, αλλά λειτουργούν – άτυπα – ως:

Συλλέκτες δεδομένων (data collectors)
Διαχειριστές πληροφοριών (data processors)

Αυτό εγείρει σοβαρά ζητήματα ευθύνης και συμμόρφωσης, τα οποία η αγορά καλείται να αντιμετωπίσει άμεσα τα επόμενα χρόνια.

Συμπέρασμα

Η Golden Visa εξελίσσεται προς ένα πιο σύνθετο και πολυδιάστατο εργαλείο επενδύσεων, με τη νέα κατηγορία αλλαγής χρήσης ακινήτων να ανοίγει σημαντικές προοπτικές για την αγορά και την αντιμετώπιση της στεγαστικής πίεσης.

Ωστόσο, η ανάπτυξη αυτή συνοδεύεται από:

Θεσμικές και γραφειοκρατικές προκλήσεις
Ανάγκη για ωρίμανση του αποθέματος ακινήτων
Νέους κινδύνους που σχετίζονται με την τεχνολογία και τα δεδομένα

Όπως κατέληξε η κα Κουλουμπή, το real estate καλείται πλέον να διαχειριστεί ζητήματα που μέχρι πρόσφατα δεν το αφορούσαν – και αυτό καθιστά την επόμενη ημέρα ακόμη πιο απαιτητική, αλλά και γεμάτη ευκαιρίες.